In mijn vorige bijdrage ben ik ingegaan op de juridische kant van “verborgen gebreken”, de wet op dit punt en de standaard (NVM) koopakte die meestal wordt gebruikt bij de verkoop van woonhuizen. Ik heb in die blog al opgemerkt dat de regels op zich best duidelijk zijn, maar dat de invulling, wat nu wél en wat nu niet als een verborgen gebrek te gelden heeft, lastiger is.

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in een recente zaak waar ik bij betrokken was (weer) eens een nadere invulling daaraan gegeven, in een zaak waarin het ging om wateroverlast en vocht in een kelder. Het arrest (gepubliceerd op de website van de Rechtspraak onder nummer: ECLI:NL:GHSHE:2019:3480) is hier (ctrl + klik) te vinden.

Onder r.o. 6.6 en 6.7 gaat het Hof in op de verhouding tussen de wet en de NVM koopakte, waarover ook mijn eerdere bijdrage ging. Voor deze blog is het vervolg meer van belang, waar het Hof op de daadwerkelijke water/vochtkwestie in gaat.

Ten eerste overweegt het Hof dat, ook al zou driemaal in een periode van ca. 2 jaar water de kelder in zijn gestroomd, dit dan als incidenteel van aard moet worden beschouwd. Van twee van die momenten staat overigens vast, dat toen sprake was van hevige regenval. Een dergelijke incidentele wateroverlast betekent naar het oordeel van het Hof niet, dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt is of “minder” is dan hetgeen de kopers er van mocht verwachten.

Ten  tweede overweegt het Hof, dat (gezien de onderzoeken door deskundigen) weliswaar sprake is van een vochtprobleem in de kelderruimten, maar dat dit probleem niet zodanig groot is, dat de kelder ongeschikt is voor normaal gebruik. Ook op dit punt vangen de kopers dus bot.

Als laatste overweegt het Hof nog, dat de kopers een mogelijk vochtprobleem in de kelder (ondanks aanwezige voorzetwanden) hadden moeten bemerken tijdens de bezichtigingen voorafgaand aan de koop, maar dit betreft een andere (juridische) kant van de kwestie. Voor nu is van belang op te merken, dat niet ieder (mogelijk) mankement aan een verkocht pand zodanig is, dat dit tot een aansprakelijkheid van de verkoper leidt.

Zou u als koper of verkoper van een pand tegen een dergelijke problemen aan lopen, dan wil ik u graag hierbij helpen.