Er valt veel te lezen over verborgen gebreken in een gekochte woning en het lijkt soms een wirwar tussen koper en verkoper van plichten en rechten. In een korte bijdrage wil ik de basis daarvan zo begrijpelijk mogelijk ophelderen.

Ik beperk mij daarom hier tot de -meestal- gebruikte standaardakte. In de meeste gevallen wordt bij de koop van een huis namelijk -ook door niet “NVM makelaars” de zogenaamde “NVM koopakte” gebruikt (die overigens ook door meerdere makelaarsorganisaties is opgesteld).

Los van deze koopakte, staat de mededelingsplicht van de verkoper voorop. Weet de verkoper dat er iets -wat niet direct zichtbaar of bekend is voor een koper- écht mis is in huis, dan is hij verplicht om aan de koper mede te delen. Doet de verkoper dat niet, dan kan hij zich niet met succes beroepen op de voor hem gunstige bepalingen in de koopakte. Het bewijs leveren dát een verkoper bepaalde zaken wist, kan een lastige hobbel zijn. Daarom wordt -afhankelijk van het geval- er ook wel eens van uitgegaan dat de verkoper die zaken móet hebben geweten.

Kan de verkoper dit verwijt niet worden gemaakt, dan komen we pas aan de koopakte toe.

Artikel 6.3 van de  koopakte houdt een garantiebepaling in: het gekochte huis moet (kortweg) die feitelijke eigenschappen hebben die voor het normale gebruik als woonhuis noodzakelijk zijn. Heeft het huis die eigenschappen niet, dan voldoet het niet aan de koopovereenkomst. Deze bepaling lijkt simpeler dan zij is.

Aan de andere kant bepaalt hetzelfde artikel namelijk (op een lastige manier geformuleerd), dat aan de koper bekende of kenbare gebreken, die aan dit normale gebruik in de weg staan, voor rekening van de koper blijven. Dit “kenbaar zijn” gaat verder dan het “bekend” zijn of “zichtbaar” zijn; zaken die wél bekend of zichtbaar waren kunnen bijvoorbeeld maken dat de koper een nadere onderzoek had moeten doen om “op zeker” te kunnen/mogen gaan. Het gebrek was dan tóch -hoewel niet direct bekend of zichtbaar- kenbaar. Was het gebrek bekend of kenbaar, dan geldt de garantie van art. 6.3 dus niet.

Ook kan het zijn, dat er weliswaar een verborgen gebrek aanwezig is, maar dat dit gebrek niet aan het normale gebruik van het huis al woonhuis in de weg staat. In dat geval geldt de garantie dus ook niet. Onder normaal gebruik moet worden verstaan, dat het woonhuis veilig en duurzaam kan worden bewoond. De begrippen “veilig” en “duurzaam” zijn vaag; per geval moet worden bezien of die veiligheid en duurzaamheid in het gedrang is.

Is de garantie van art. 6.3 om één van deze redenen niet van toepassing, dan geldt artikel 6.1, dat (o.a.) bepaalt dat het huis met alle zichtbare en onzichtbare gebreken wordt overgedragen. De verkoper is dan niet aansprakelijk voor het verborgen gebrek.

De op zich heldere bepalingen uit de standaard koopakte geven dus wél een goede leidraad, hoe juridisch naar “verborgen gebreken” te kijken. De invulling daarvan is per geval echter anders en bij die invulling moet vaak naar al door rechters gedane uitspraken in vergelijkbare  zaken worden gekeken.

Zou u tegen problemen in uw nieuw gekochte woning aan lopen, dan wil een van onze advocaten u graag hierbij helpen.

Houd er in ieder geval rekening mee dat verborgen gebreken na ontdekking vrijwel direct (denk: binnen een maand of twee tenzij uitgebreid onderzoek nodig is) bij de verkoper moeten worden gemeld. Anders verspeelt u eventuele rechten!